Você deseja comprar um apartamento? Está sempre em busca pelo imóvel ideal, na melhor localização e com todas as características desejadas? Se respondeu sim a alguma dessas perguntas, precisa entender qual é a diferença entre construtora e incorporadora.

Para pessoas que trabalham em outras áreas, parece que esses termos são sinônimos, mas isso é uma inverdade. Cada um dos empreendimentos tem uma função diferente e contribui para a procura do imóvel perfeito de uma maneira bastante específica.

Em outras palavras, ao conhecer a diferença entre esses conceitos, você tem a possibilidade de agregar valor à sua procura e simplificar esse processo. É por isso que vamos abordar esse assunto neste artigo. Aqui, você verá o que caracteriza cada negócio, os cuidados necessários e por que vale a pena optar por uma construtora.

Vamos lá?

O que são a construtora e a incorporadora?

De modo geral, a construtora é quem constrói a edificação e a incorporadora é a empresa que comercializa as unidades habitacionais. No entanto, esse conceito está bastante resumido e precisa ser compreendido de forma mais ampla.

Quando um empreendimento está em fase de projetos no mercado, primeiro é feito um levantamento com o público potencial para identificar as necessidades existentes — por exemplo: quantos dormitórios, metros de área útil, faixa de valor etc. A partir da definição do escopo, é feito o registro no cartório de imóveis, com todas as especificações, por exemplo, número de unidades, tamanho das áreas internas e externas e mais.

Essa etapa é colocada em prática pela incorporadora. No entanto, o trabalho termina nesse momento, após a formalização do empreendimento no cartório. É aí que a construtora entra em ação. Esse outro negócio realiza as obras e é encarregado dos diferentes riscos inerentes ao processo, como: atrasos nos pagamentos, acidentes, quitação de impostos, responsabilidade técnica, entre outros.

Além disso, a construtora deve contratar mão de obra, máquinas, equipamentos e realizar testes de qualidade e ensaios tecnológicos.

O papel da construtora e da incorporadora

A construtora é responsável pela execução física do empreendimento e sua qualidade. Ela cuida para que o edifício não apresente problemas, como instabilidades, rachaduras, infiltrações, trincas, imperfeições e mais. Ela também preza pela segurança dos operários e garante o uso dos recursos obrigatórios.

Por isso, suas funções são:

  • contratação e gestão de mão de obra;

  • execução do projeto;

  • atendimento às especificações.

Já a incorporadora é a empresa empreendedora, que faz a articulação do negócio. O nome, inclusive, é derivado da formalização do registro imobiliário na matrícula mãe, que é a do terreno.

Entre suas principais funções estão:

  • planejamento do empreendimento;

  • administração da obra;

  • venda ou alienação das unidades.

Também cabe a essa empresa identificar oportunidades, realizar estudos de viabilidade, adquirir o terreno e desenhar o projeto que será desenvolvido. Para realizar todas essas ações, os principais fornecedores das incorporadoras são:

  • financiador: empresta dinheiro para realizar o empreendimento;

  • construtora: executa a obra;

  • consultoria de planejamento imobiliário: orienta e subsidia o projeto para que atenda às necessidades do mercado;

  • escritório de arquitetura e engenharia: delineia projetos, cronogramas, orçamentos e memoriais descritivos;

  • consultoria especializada: objetiva obter licenças ambientais, de instalação, supressão vegetal e manejo, além de aprovações em órgãos públicos e de preservação do patrimônio cultural, entre outros;

  • empresa de pesquisa de mercado e avaliação imobiliária: define o valor de mercado para a construção e o Valor Geral de Vendas (VGV) do empreendimento;

  • agência de marketing, publicidade e propaganda: anuncia o edifício para iniciar as vendas ainda na planta.

Em palavras simples, a incorporadora tem um trabalho mais amplo e diversificado, o que inclui a burocracia. Já a construtora está mais voltada à obra, com profissionais que têm um conhecimento técnico mais amplo, que contribui para a sua escolha.

Quando é melhor contratar uma construtora?

Tanto a construtora quanto a incorporadora trabalham de maneira conjunta. Por exemplo, a primeira paga os impostos referentes ao ganho de capital pela contratação para executar o empreendimento. Por sua vez, a segunda quita os tributos relativos ao lucro derivado de venda ou alienação das unidades.

Na prática, essa questão pouco interfere para você, o cliente. Porém, existe um aspecto fundamental e ainda não abordado que faz a construtora estar à frente: a possibilidade de financiar o imóvel diretamente com ela, sem depender de instituição financeira.

O mais comum é que os financiamentos imobiliários sejam acordados entre o comprador e um banco, como a Caixa Econômica Federal. No entanto, o processo costuma ser demorado (pode levar até seis meses) e bastante burocrático. Isso significa que é preciso apresentar diversos documentos e, em alguns casos, até reforçá-los durante o período de análise.

Ao fazer o acordo diretamente com a construtora, a aprovação é mais rápida. São exigidos menos pré-requisitos, basicamente, eles consistem em: comprovação de renda e endereço e documentos pessoais (como RG e CPF). A resposta sai em poucos dias úteis e você se torna oficialmente o proprietário da unidade.

Em alguns casos, é possível até conseguir condições diferenciadas, a exemplo de entradas mais baixas que os financiamentos bancários. Ou um “brinde”, que pode se constituir em taxa de juros mais baixa ou um prêmio para a compra de uma unidade — a negociação depende diretamente da construtora.

O financiamento com a construtora

Essa possibilidade é realizada, geralmente, com o imóvel na planta, mas também pode ocorrer após o empreendimento estar finalizado. Inexiste qualquer cobrança de juros durante o período de construção. A correção mensal é feita pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), incidente a partir da assinatura do contrato.

Após a entrega das chaves, costuma incidir uma taxa de juros mensal, que fica em aproximadamente 1% ao mês. Os valores são ajustados pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP–M). A tabela Price é o sistema de amortização, isto é, as prestações têm o mesmo valor durante todo o período de pagamento.

É importante saber que o prazo de quitação do imóvel costuma ser menor, de 60 meses, e pode chegar a 96 parcelas. Assim como em outros financiamentos, é possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o valor do bem ou quitar a dívida.

Assim, além de ser menos burocrático, o processo com a construtora é mais rápido. Você ainda pode encontrar melhores condições de pagamento, devido à flexibilidade desse tipo de negócio.

Quais cuidados são necessários para fechar negócio com uma construtora?

As negociações e financiamentos sempre exigem uma atenção redobrada para evitar imprevistos. O ideal é fazer uma leitura detalhada do contrato para garantir que todas as cláusulas estejam condizentes com o que foi indicado. Porém, é preciso fazer mais.

Além de procurar uma construtora referência no mercado, é necessário cuidar com cinco principais aspectos do acordo. Listamos todos eles a seguir.

1. Confira as taxas cobradas em contrato

As construtoras cobram encargos e taxas durante a construção e após a entrega das chaves. Confira todas as taxas descritas em contrato e aproveite esse recurso, que torna a transação absolutamente transparente.

Perceba que elas indicam quanto a mais você pagará no final do prazo e oferecem um bom indicativo do valor cobrado em cada parcela para que elas caibam no seu orçamento presente e futuro. Portanto, é fundamental estar atento ao Custo Efetivo Total (CET).

2. Calcule os juros

Os juros são cobrados somente após a entrega das chaves. A incidência depende do valor do imóvel. Por isso, é importante estar atento a esses quesitos. De modo geral, é melhor fazer o financiamento com a construtora para apartamentos de valor superior a R$350 mil.

Isso acontece porque o prazo mais curto de pagamento gera prestações mais acessíveis. O montante final quitado também é menor que o de um financiamento comum para imóveis dessa categoria.

Mesmo assim, vale a pena fazer um cálculo aproximado para garantir que você conseguirá pagar as prestações ao longo dos anos. Se precisar, conte com algum profissionalizado, como um advogado ou um contador.

3. Confira informações e prazos de entrega do imóvel

Os dados sobre o apartamento precisam estar bem especificados em contrato. Geralmente, o prazo de pagamento do bem é menor no financiamento com a construtora, mas isso reduz o tempo de endividamento e facilita muito o processo.

Junto a isso, compare o período de previsão de entrega do imóvel. Confira se a construtora costuma respeitar esse intervalo de tempo e confira se há cláusulas que prevejam penalizações em caso de atrasos.

4. Analise seu momento financeiro

O ideal é sempre ter os pés no chão antes de tomar uma decisão de fechar negócio com a construtora. Verifique se consegue oferecer uma entrada maior e amortizar o pagamento de juros a longo prazo.

Analise sua renda, se tem algum investimento ou reserva financeira e se sua ocupação estável. Identifique qualquer potencial de aumento da remuneração ou promoção na carreira. Evite comprometer mais que 30% da renda com as prestações, já com a inclusão de juros. Assim, seu orçamento é protegido.

5. Verifique a flexibilidade da construtora

Uma das diferenças entre construtora e instituição financeira é a flexibilidade. O primeiro empreendimento é menos engessado e oferece mais possibilidade de ajustes e conversas. Isso é importante, por exemplo, se você tiver algum problema com o pagamento de uma parcela. Nesse caso, pode negociar outra data de vencimento ou outra facilidade.

Por outro lado, lembre-se de nunca ser enganado pelas condições facilitadas. O momento de negociação é sempre ótimo, mas os compromissos só serão honrados se estiverem especificados em contrato. Portanto, leia as cláusulas com atenção.

Contratar uma construtora reconhecida e de boa reputação no mercado também é uma medida importante. A Construtora Planeta, por exemplo, cumpre o que promete. Para saber isso, basta analisar os índices de satisfação dos clientes.

Qual é o perfil do cliente que financia direto com a construtora?

Qualquer pessoa pode fechar negócio com a construtora e essa é uma possibilidade interessante para todos os compradores. Porém, existem algumas opções em que essa alternativa é mais recomendada.

O primeiro grupo são de clientes que buscam apartamentos com valores acima de R$150 mil, especialmente a partir de R$350 mil, e que desejam pagar o financiamento em um curto prazo de tempo. Esses indivíduos obtêm várias vantagens com a construtora e conseguem ser proprietárias das suas unidades rapidamente e praticamente sem burocracia.

Outro perfil de cliente que tem tudo a ver com o financiamento com a construtora é o daquele que quer obter crédito com agilidade ou teme ficar inadimplente e, por isso, se sente mais seguro ao fechar negócio com uma instituição flexível.

Mais que isso, a construtora é a opção válida para pessoas que querem fugir dos bancos e suas altas taxas de juros para imóveis de valor mais alto. Nesses casos, o preço final do bem é bastante elevado e ainda há a correção do saldo devedor, calculada mensalmente a partir da Taxa Referencial (TR).

Com a construtora, o cenário é bem diferente. Por isso, essa opção é a escolhida por pessoas jurídicas e físicas que querem flexibilizar o pagamento, obter benefícios e adquirir seu imóvel com facilidade.

Em suma, a diferença entre construtora e incorporadora é significativa. Ambas as empresas atuam em conjunto e garantem que o cliente tenha o melhor atendimento possível. Enquanto a primeira está preocupada com a obra em específico, a segunda é responsável pelas vendas, registro do imóvel, incorporação do projeto e mais.

Por isso, há muitos casos em que a construtora é a própria incorporadora. Além do mais, esse empreendimento permite que o cliente faça o financiamento do bem sem precisar de uma instituição financeira. O benefício é a flexibilidade, a agilidade e a redução da burocracia.

Ao ter atenção e cuidado com os pontos destacados no artigo é fácil passar por uma negociação simples e sem imprevistos, na qual todos os aspectos listados em contrato serão cumpridos. Portanto, qual é a diferença entre construtora e incorporadora? A resposta é ampla, mas você já tem as informações necessárias para buscar esses empreendimentos e definir o imóvel certo para você.

Agora que você entendeu exatamente qual é a diferença entre construtora e incorporadora, e como fazer um financiamento, que tal se aprofundar no segundo assunto? Aproveite e saiba como financiar um apartamento em Sorocaba e região.